Se tutto andrà come previsto, sarà una piccola rivoluzione. I 12 milioni di famiglie italiane che abitano in condominio vedranno cambiare da cima a fondo le regole sulla vita in comune: maggioranze ridotte in assemblea, diritto di voto agli inquilini sulle decisioni ordinarie, incarico biennale per l'amministratore. E ancora: contabilità più facile da interpretare e sempre accessibile, azione esecutiva obbligatoria contro chi non paga le spese, limiti all'installazione delle antenne tv.
Il disegno di legge all'esame della commissione Giustizia del Senato punta a riscrivere buona parte dei 23 articoli e delle 12 disposizioni di attuazione che il Codice civile dedica al condominio. Norme rimaste immutate dal 1942, che avrebbero bisogno di essere adeguate alla realtà dei tempi. |
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16 settembre 2009
La prudenza, comunque, è d'obbligo: anche nella XIV legislatura (2001-06) la riforma era sembrata cosa fatta, salvo poi sfumare all'ultimo minuto. La novità, questa volta, è il clima di collaborazione sbocciato in commissione. I cinque Ddl presentati da esponenti della maggioranza e dell'opposizione sono stati fusi in un testo unificato (si veda Il Sole 24 Ore del 12 agosto) e la possibilità che venga concessa la deliberante in commissione Giustizia non è del tutto infondata. Se poi si seguisse la stessa strada alla Camera, il Ddl potrebbe diventare legge tra qualche mese.
Per il senatore Franco Mugnai, padre di questa riforma, il testo attuale distilla il meglio delle proposte precedenti. «Abbiamo fatto tesoro delle osservazioni delle associazioni degli amministratori e dei condomini fatte all'epoca», spiega. I professionisti, però, avrebbero voluto poter dire la loro anche questa volta. L'Anaci ha già fatto sentire pubblicamente il proprio dissenso e anche molte altre sigle si allineano. L'Alac di Paolo Gatto ha inviato diverse note di dissenso al Parlamento, mentre Giovanni De Pasquale, presidente dell'Anaip, boccia le novità come «un pasticcio».
Moltissime modifiche riguardano la figura dell'amministratore, chiamato tra l'altro a prestare una «idonea garanzia» per un valore non inferiore agli oneri della gestione annuale e di ogni gestione straordinaria. Il Ddl, inoltre, prevede un elenco obbligatorio, anche se non un albo. «Non lo si può fare e non è neppure utile – spiega Mugnai –. Utile è invece per i condomini avere la massima trasparenza e la tracciabilità dell'operato dell'amministratore e poter contare sull'esclusione dall'elenco di chi si sia reso colpevole dei reati tipici di chi si comporta disonestamente».
Le associazioni, al contrario, avrebbero voluto un filtro maggiore all'ingresso: Giuseppe Bica (Anammi) e Maurizio Cardaci (Agiai) criticano la scelta di non chiedere un titolo di studio o formativo minimo agli amministratori, mentre secondo Vittorio Fusco (Anapi) bisognerebbe introdurre anche un tariffario base, utile per aiutare i cittadini a districarsi tra le tante tariffe proposte dai professionisti.
Al di là di queste polemiche, il Ddl contiene alcune disposizioni che sicuramente aumenteranno la trasparenza gestionale. Come la redazione del rendiconto per cassa e competenza. O come l'obbligo di avere un conto corrente condominiale. Si è scelto, invece, di non attribuire la personalità giuridica al condominio. «Abbiamo risolto la questione una volte per tutte – afferma il senatore Mugnai – concludendo per la sua non proponibilità: è troppo difficile passare con disinvoltura dal mattone all'azione, come se il condominio fosse una Spa». Con buona pace di quanti pensano che la soluzione opposta potrebbe «risolvere molti problemi nei rapporti giuridici», come dice Vincenzo Nasini, del centro studi Gesticond, associazione aderente a Confedilizia.
Il progetto di riforma, comunque, contiene molte altre disposizioni destinate a incidere sulla vita quotidiana dei condomini. Valga per tutti il nuovo articolo 1117-ter del Codice civile, che consentirà di «sostituire» o «modificare la destinazione d'uso» delle parti comuni. La lettera della norma è ambigua, ma Mugnai ci tiene a precisare che «sarà possibile anche la cessione, se l'operazione è di indubbio vantaggio per il condominio e previo indennizzo a chi è danneggiato. Ad esempio, si potrà decidere di vendere il giardino comune, pagando quell'unico inquilino che lo utilizzava».
(da ilsole24ore.com) |
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